JUAL BELI TANAH OBJEK KERJA SAMA OLEH AHLI WARIS TANPA PERSETUJUAN PIHAK KETIGA

Laurences Aulina

Seluruh barang yang ditinggalkan pewaris dengan sendirinya akan beralih kepada para ahli waris dengan sendirinya, sebagaimana diatur dalam Pasal 833 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) sebagai berikut, “Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak milik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal”.

Oleh karena itu, para ahli waris berhak untuk melakukan perbuatan hukum terhadap harta warisan, termasuk untuk menjual harta warisan dengan persetujuan seluruh ahli waris. Namun, dalam hal harta peninggalan tersebut merupakan tanah yang merupakan objek kerja sama dengan pihak ketiga, maka tidak dapat serta merta dilakukan perbuatan hukum terhadap tanah tersebut.

Berakhirnya Perjanjian

Sebagaimana tertuang pada Pasal 1381 KUHPerdata, perikatan yang tercipta karena perjanjian itu dapat berakhir karena, yaitu:

• pembayaran;
• penawaran pembayaran tunai, diikuti dengan penyimpanan atau penitipan;
• pembaruan utang;
• perjumpaan utang atau kompensasi;
• percampuran utang;
• pembebasan utang;
• musnahnya barang yang terutang;
• kebatalan atau pembatalan;
• berlakunya suatu syarat pembatalan;
• lewat waktu.

Melihat pada ketentuan di atas, pada dasarnya, meninggalnya salah satu pihak dalam perjanjian tidak serta merta membuat kewajiban pihak tersebut hilang/tidak perlu dilakukan. Namun jika dilihat pada Pasal 1646 KUHPerdata juga menentukan bahwa suatu persekutuan perdata akan berakhir disebabkan oleh:

• lampaunya waktu yang diperjanjikan;
• hancurnya benda yang menjadi objek persekutuan;
• selesainya perbuatan pokok persekutuan;
• pengakhiran oleh beberapa atau salah seorang sekutu;
• kematian salah satu sekutu atau adanya pengampuan atau kepailitan terhadap salah seorang sekutu.

Ada beberapa jenis perjanjian dimana dalam perjanjiannya melekat sedemikian eratnya pada sifat-sifat dan kecakapan yang bersifat sangat pribadi (melekat pada diri/persoon salah satu pihak) seperti pada perjanjian kerja (perjanjian perburuhan), maka perjanjian jenis ini berakhir dengan meninggalnya salah satu pihak.

Hal ini berarti, bahwa dalam perjanjian semacam itu perikatan-perikatan yang muncul daripadanya berhenti bekerja, sejak saat matinya salah satu pihak, atau dengan kata lain, perikatan yang lahir dari perjanjian tersebut, tak berpindah kepada pihak lainnya atau kepada ahli warisnya. Tetapi hasil yang sudah keluar dari perjanjian tersebut, memang tetap tidak hapus dan beralih kepada para ahli waris.

Jadi, sejak kematian salah satu pihak, perjanjian tersebut tidak menimbulkan perikatan-perikatan baru lagi dan perikatan yang sudah ada tak mempunyai daya kerja lagi, sedangkan yang sudah dihasilkan oleh perikatan (hasil yang sudah keluar dari perikatan) tersebut tetap.

Tetapi ada jenis perjanjian lainnya yang tidak berakhir dengan kematian salah satu atau kedua belah pihak, seperti perjanjian sewa menyewa.

Perjanjian Kerjasama Pengelolaan Lahan

Tanah yang dikelola secara bersama-sama oleh pewaris dan pihak ketiga berdasarkan suatu perjanjian kerja sama pengelolaan lahan, maka tidak serta merta menghapuskan perjanjian kerja sama tersebut apabila kemudian pewaris meninggal dunia dan beralih kepada para ahli warisnya.

Perlu diperhatikan hal-hal berikut ini:

1. Jangka waktu adendum dan/atau perjanjian kerjasama pengelolaan pasar belum berakhir; dan
2. Adanya larangan pengalihan hak atas tanah (lahan pasar) selama waktu kerja sama dalam adendum dan/atau perjanjian kerjasama pengelolaan pasar.

Dalam hal salah satu atau kedua kondisi di atas terpenuhi, maka para ahli waris tidak dapat menjual secara diam-diam atau sebelah pihak saja sehingga mengakibatkan tidak dapat meneruskan pengelolaan pasar merupakan tindakan ingkar janji/wanprestasi berupa melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.

Upaya Hukum

Sebagai konsekuensinya, dapat menempuh beberapa upaya hukum sebagai berikut:

• Mengirim somasi/teguran terhadap ahli waris/pihak penjual
• Mengajukan gugatan wanprestasi

Apabila somasi tidak menyelesaikan permasalahan, dan tidak tercapai kesepakatan, lebih lanjut dapat diajukan gugatan wanprestasi terhadap para ahli waris selaku pihak yang secara hukum memiliki tanah sebagai Para Tergugat, dan pihak pembeli tanah sebagai Turut Tergugat.  Adapun tuntutan yang diajukan dengan dasar sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 dan 1267 KUH Perdata sebagai berikut:

“Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan”.

“Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga”.

Berdasarkan kedua pasal di atas, maka dapat dilakukan tuntutan sebagai berikut:

• Pemenuhan perjanjian;
• Pemenuhan perjanjian disertai ganti rugi;
• Ganti rugi;
• Pembatalan perjanjian;
• Pembatalan perjanjian disertai ganti rugi.

Kesimpulan

Tanah yang merupakan objek kerja sama yang mana kemudian pemiliknya meninggal dunia, tidak dapat secara serta-merta dijual oleh para ahli waris secara diam-diam selagi terdapat klausa “larangan pengalihan hak atas tanah (lahan pasar) selama waktu kerja sama”. Apabila dilanggar maka para ahli waris tersebut dapat digugat dengan dasar wanprestasi.